El tema de las cesiones de derechos y venta de inmuebles que se encuentran en procesos judiciales, representa un riesgo que, bien puede ser una excelente inversión, o bien, la pérdida de tu dinero, tu patrimonio y hasta tu libertad.

¿Por qué razón las personas se dejan engañar por gente sin escrúpulos que van directo por su dinero?

En promedio, las personas realizan de una a tres transacciones inmobiliarias en su vida, lo que significa que no cuentan con los conocimientos ni la experiencia suficiente para detectar señales que indican fraudes. 

Si bien, por un lado esto les puede generar desconfianza, por otro les puede motivar a aceptar tratos de dudosa procedencia. La gente puede ser muy buena en lo que hace, pero no es su obligación conocer de estos temas si no se dedica a ellos, sin embargo es importante conocer esta información para evitar caer en un fraude así y convertirte, sin saberlo, en un delincuente.

En cambio, los agentes inmobiliarios sí tienen la obligación de saber de estos temas, pero lamentablemente no existe una formación oficial sobre ello y cualquier persona puede intentar dedicarse a ello o, peor aún, simular hacerlo para cometer fraudes.

Ahora bien, ¿a qué me refiero al hablar de fraudes? Específicamente, hablo de cuando tú como comprador, estás interesado en invertir en algún inmueble y te ofrecen una cesión de derechos. Este asunto no es malo por sí mismo, es una oportunidad de riesgo que puede llevarse a buen fin. Pero da lugar a que falsos agentes lleven a cabo trámites falsos para engañar a sus clientes. Y, ¿Cómo operan estos falsos agentes?

Primero, te ofrecen un terreno, casa o cualquier propiedad en visible abandono, en donde no hay nadie físicamente que confirme que es el propietario. Te informan que es necesario regularizarla y que en un año te entregan las escrituras a tu nombre, pero para comenzar el trámite debes entregar una cantidad de dinero. Generalmente son negocios muy atractivos porque rebajan el valor del mercado, por ejemplo, para una casa de 1.5 a 2 millones, piden 450,000.00 pesos. Para una propiedad de 3 o 4 millones solicitan 600,000.00 pesos. Atractivo, ¿cierto?

Si bien, tú sabes que son propiedades que tienen dueño, ellos afirman que ya existe un juicio iniciado, el cual adjudicarán a tu nombre. Para generar confianza, te entregan un pagaré por dicha cantidad, y el plazo para terminar el proceso legal que te aseguran es de un año, tiempo límite para demandar este tipo de fraudes, y esto no es casualidad.

Después de esto, firmas un contrato de prestación de servicios en el que se menciona que te están vendiendo algo, pero al mismo tiempo, ese algo se está “regularizando”. Lo que hacen es promover un juicio a nombre del inversionista, es decir, tú, con documentos que no has firmado, que no existen y con una propiedad que tampoco es de ellos. Su nombre no aparece en ninguna parte. En todo caso, serás tú promoviendo un juicio contra un propietario que muchas veces, ni idea tiene de lo que está pasando con su propiedad.

Esta es la razón por la que digo que de inversionista te puedes convertir en delincuente: hacer demandas en nombre de las personas y declarar falsamente es penado, según el Art. 320 del Código Penal, pudiendo imponerse de uno a cinco años de prisión. (Art. 320 Tipo y punibilidad, del Código Penal de Baja California, https://leyes-mx.com/codigo_penal_baja_california/320.htm)

Si alguien promueve en tu nombre, los documentos están firmados por ti y eres tú quien se verá beneficiado con la sentencia y con la escritura final, en un caso en el que el propietario real del inmueble no haya sido notificado ni esté enterado, tácitamente estás aceptando que tú llevaste a cabo el proceso, y es un delito. Es, así mismo, un delito el simular un acto jurídico, aunque tú no sepas que lo estás haciendo, y también te puede llevar a prisión.

¿Por qué pasan estas situaciones?

Los promotores o supuestas empresas inmobiliarias promueven juicios para quitar la propiedad a personas o incluso al gobierno, con documentos, firmas y testigos falsos. Y los ofrecen a personas interesadas en invertir que no se den el tiempo de investigar por su cuenta.

¿Qué pasa si estas demandas proceden y llegan al final?

Supongamos que el juez no logró percatarse de los documentos falsos y te da la sentencia, en la cual te declaran propietario del inmueble. Una vez como propietario, acudes al domicilio y comienzas a hacerle mejoras, revisarlo o hasta habitarlo. Un día, el propietario se da cuenta de ello (recordemos que se trata de inmuebles visiblemente abandonados) y promueve un amparo para descartar el juicio falso y recuperar su propiedad. Junto a ese amparo, también puede denunciar el delito de tu parte, pues eres quien promovió el juicio, en este caso, falso. Y, por querer incrementar tu patrimonio, terminas cometiendo un delito y puedes enfrentar la cárcel.

¿Qué pasa con quienes te vendieron esa supuesta cesión de derechos?

Su nombre no aparece en los documentos, independientemente de que el caso proceda ante el juez y tú termines como falso propietario, o no, ellos ya cobraron lo que pagaste y tú ya perdiste ese dinero.

¿Cómo evitarlo?

Siempre que tengas interés en un inmueble, bajo cualquier condición, debes investigar los vínculos del vendedor o promotor con el propietario y, de ser posible, contactarlo directamente.

¿Cómo protegerte de estos fraudes?

No sólo como inversionista sino como propietario de un inmueble que puedan robarte, es importante que conozcas las cuatro maneras en las que se puede perder una propiedad:

1. Expropiación: esta sólo la realiza el gobierno, por medio de procesos legales que emiten las autoridades.
2. Ley de Extinción de Dominio: también la realizan las autoridades en los casos en los que el inmueble haya participado en la comisión de un delito.
3. Prescripción positiva: si el propietario de un inmueble no hace nada por recuperar su propiedad durante cierto número de años, puedes promover tu posesión. Para hacerlo, la posesión debe cumplir con las siguientes características:
   1. Poseer el inmueble con el ánimo de dueño, es decir, cumplir con las obligaciones de cualquier propietario, como pagar servicios, pagar predial, etc. No aplica si tienes la función de cuidar el predio por indicación del propietario, en el caso de ser capataz o velador; tampoco aplica si es la casa de tus padres, ni si eres arrendatario o inquilino.
   2. Hacerlo de forma pública, es decir, no hacerlo a escondidas. Los vecinos y la comunidad deben identificarte como la persona responsable de esa propiedad.
   3. De forma continua, durante los años indicados, sin interrupción.
   4. De forma pacífica, que no esté mediando la violencia y no exista resistencia de nadie contra ti para utilizar el inmueble.
   5. Según los plazos, la posesión puede ser:
      1. 5 años de buena fe: en este caso, tuvo que haber intención por parte del propietario de transmitir la propiedad, porque así fue su voluntad, pero el trámite se realizó mediante documentos que ante la ley no son válidos. Si no cuentas con una escritura inscrita pero las partes están de acuerdo, se puede promover la prescripción de buena fe (en este otro video hablo de los impuestos que genera escriturar después de una prescripción, para que lo tomes en cuenta,Paga Menos Impuestos en Bienes Raíces).
      2. 10 años de mala fe: si durante 10 años tú posees el inmueble sin haber tenido la autorización del propietario, pero durante ese tiempo hayas cumplido con las características de la prescripción positiva y el propietario no se haya acercado a reclamar.
4. Remates: para recuperar u obtener una propiedad en remate, necesitas ser o convertirte en el acreedor. Cuando una persona tiene una deuda con el banco o el municipio y se emite una sentencia que condena el pago de dicha deuda, se obliga a vender la propiedad para poder cobrarla. Si tienes el interés de adquirir la deuda para obtener la propiedad, debes informarte del proceso para comprar la deuda como tal o bien, superar la subasta. Debes saber en qué momento se encuentra el proceso para saber si puedes ganar o perder, pues existe un periodo de promoción de demanda, luego la entrega de pruebas, después la determinación del juez y la sentencia, y esta puede ser apelada por el propietario. Si quieres comprar la deuda antes de esto, corres el riesgo de perder tu inversión. Si, después de que se hayan recibido la apelación y el amparo, se promueve la ejecución, continúa la audiencia de remate y puedes entrar a comprar. Si la compraste antes de la ejecución pero ésta sí procede, es decir que el amparo y la apelación se hayan negado, el antiguo dueño o alguien más te puede pagar y tú recuperas tu inversión.

Como puedes notar, es en las características de la prescripción en las que se basan las personas que realizan este tipo de fraudes, argumentando que los propietarios no se encuentran en los inmuebles, pero el año que dan como plazo no es suficiente, sin embargo, para entonces, tú ya caíste en su engaño y ellos ya cobraron el dinero, y sobre todo, pasó el tiempo máximo para demandarlos.

Por ello, es indispensable reconocer que en los bienes raíces, lo que se compra son los derechos de propiedad que se materializan en el inmueble, y asesorarte siempre con profesionales confiables. Además de investigar quién es el propietario del inmueble que te interesa y conocerlo.

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Autor: Carlos Rodiles