Cuando hablamos de tierras ejidales es importante conocer las leyes que rigen este tipo de inmuebles, sobre todo si se trata de adquirirlas, pues es fácil perder tu dinero con estas compras si no se realizan adecuadamente.

Lo primero que debes saber es que las tierras ejidales son propiedad del ejido al que pertenecen, dividiéndose en tres usos: tierras de asentamiento humano, tierras de uso común y tierras parceladas. Así pues, la persona que cuenta con un título ejidal no es el propietario de la tierra, sino que tiene un derecho de posesión para el aprovechamiento de la misma. El propietario es el ejido como tal. Esto se respalda en la Ley Agraria, en cuyo artículo 9 dice:

“Los núcleos de población ejidales o ejidos tienen personalidad jurídica y patrimonio propio y son propietarios de las tierras que les han sido dotadas o de las que hubieren adquirido por cualquier otro título.”

Esto significa que el ejido funciona como una persona moral y la tierra es una especie de copropiedad.

En cuanto al tipo de derecho que se tiene sobre estas tierras, el artículo 14 dice:

“Corresponde a los ejidatarios el derecho de uso y disfrute sobre sus parcelas, los derechos que el reglamento interno de cada ejido les otorgue sobre las demás tierras ejidales y los demás que legalmente les correspondan.”

Y esto se complementa con el artículo 76:

“Corresponde a los ejidatarios el derecho de aprovechamiento, uso y usufructo de sus parcelas.”

Si te fijas, la Ley Agraria no dice en ningún sentido que el ejidatario sea propietario de las tierras o que cuente con el derecho de propiedad. Lo que hace es aclarar que tiene derecho a su aprovechamiento, uso y usufructo, es decir, puede explotarlas para su beneficio, pero no es una propiedad particular. Entonces, si tú quieres comprar una tierra ejidal o te la están ofreciendo en venta, ¿qué es realmente lo que te están vendiendo? Evidentemente, no es un derecho de propiedad: lo que te pueden vender es el derecho de uso y disfrute y de la posibilidad de explotar esas tierras, pero no la propiedad.

Esto significa que, si bien no te pueden vender un derecho de propiedad en estas condiciones, sí hay forma de vender o enajenar los derechos parcelarios a terceros. Esto dice el artículo 80:

“Los ejidatarios podrán enajenar sus derechos parcelarios a otros ejidatarios o avecindados del mismo núcleo de población.

Para la validez de la enajenación se requiere:

a). la manifestación de conformidad por escrito de las partes ante dos testigos, ratificada ante fedatario público;

b). la notificación por escrito al cónyuge, concubina o concubinario y los hijos del enajenante, quienes, en ese orden, gozarán del derecho del tanto, el cual deberán ejercer dentro del término de treinta días naturales contados a partir de la notificación a cuyo vencimiento caducará tal derecho. Será aceptable para este efecto la renuncia expresada por escrito ante dos testigos e inscrita en el Registro Agrario Nacional. En caso de que se desconozca el domicilio o ubicación de las personas que gozan del derecho del tanto, se procederá en términos de lo dispuesto por el párrafo tercero del artículo 84 de esta Ley; y

c). dar aviso por escrito al comisariado ejidal.

Realizada la enajenación, el Registro Agrario Nacional procederá a inscribirla y expedirá los nuevos certificados parcelarios, cancelando los anteriores. Por su parte, el comisariado ejidal deberá realizar la inscripción correspondiente en el libro respectivo.”

Esto significa, en el punto b), que antes de vender sus derechos parcelarios, el ejidatario debe notificar al concubinario/concubina y/o hijos, pues vienen siendo los copropietarios de sus derechos. Y si no lo hiciere y ellos reclaman, la venta se anula.

Recordemos que el espíritu de la Ley Agraria originalmente fue repartir las tierras a los ejidatarios, quitándoselas a los particulares que las tenían monopolizadas para que cada familia mexicana pudiera trabajar.

Ahora bien, las cosas han venido cambiando y esos títulos ejidatarios o posesiones sí se pueden convertir en propiedad privada para después venderse como derechos de propiedad, siempre y cuando se siga cierto procedimiento. Esto se apoya en el artículo 81 de la misma Ley:

“Cuando la mayor parte de las parcelas de un ejido hayan sido delimitadas y asignadas a los ejidatarios en los términos del artículo 56, la asamblea, con las formalidades previstas a tal efecto por los artículos 24 a 28 y 31 de esta ley, podrá resolver que los ejidatarios puedan a su vez adoptar el dominio pleno sobre dichas parcelas, cumpliendo lo previsto por esta ley.”

Y para complementar, el artículo 82 dice:

“Una vez que la asamblea hubiere adoptado la resolución prevista en el artículo anterior, los ejidatarios interesados podrán, en el momento que lo estimen pertinente, asumir el dominio pleno sobre sus parcelas, en cuyo caso solicitarán al Registro Agrario Nacional que las tierras de que se trate sean dadas de baja de dicho Registro, el cual expedirá el título de propiedad respectivo, que será inscrito en el Registro Público de la Propiedad correspondiente a la localidad.

A partir de la cancelación de la inscripción correspondiente en el Registro Agrario Nacional, las tierras dejarán de ser ejidales y quedarán sujetas a las disposiciones del derecho común.”

Por su parte, el artículo 84 complementa:

“En caso de la primera enajenación de parcelas sobre las que se hubiere adoptado el dominio pleno, los familiares del enajenante, las personas que hayan trabajado dichas parcelas por más de un año, los ejidatarios, los avecindados y el núcleo de población ejidal, en ese orden, gozarán del derecho de tanto, el cual deberán ejercer dentro de un término de treinta días naturales contados a partir de la notificación, a cuyo vencimiento caducará tal derecho. Si no se hiciere la notificación, la venta podrá ser anulada.”

Esto quiere decir que si la propiedad ya se convirtió de tierra ejidal a propiedad privada y se realiza una venta sin que se le haya notificado a la vecindad, a los demás ejidatarios o a los familiares del enajenante, esta venta queda nula (sí, lo mismo que en la venta de los derechos parcelarios), y aquí es donde tú, como comprador, puedes perder tu dinero.

Lo cierto es que muchas veces es el mismo ejidatario quien desconoce este procedimiento, y lleva a cabo una venta de la que obtiene dinero, mientras que otro ejidatario, al darse cuenta, cuestiona el que haya llegado alguien más a poseer la tierra o parcela puesto que no se le notificó a él, negándosele así su derecho de tanto. Este vecino puede llevar a cabo el procedimiento indicado para recuperar las tierras vendidas por otro, pues tiene el mismo derecho que un copropietario.

Para evitar que como comprador de tierras o derechos parcelarios pierdas tu dinero, debes estar consciente de que lo que estás comprando son derechos parcelarios de uso y aprovechamiento, y no de propiedad, o bien, que si estás comprando una propiedad porque ya se llevó a cabo el procedimiento requerido por la asamblea, debes confirmar que el procedimiento se haya llevado correctamente y que hayan hecho las notificaciones pertinentes. Existe documentación para confirmarlo.

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Esto puede sonar bastante complicado, pero si estás interesado en comprar una propiedad de este tipo en la Ciudad de Mexicali y/o tienes más dudas acerca del proceso, puedes contactarme al whatsapp 686-138-0552 o dale clic a mi enlace.

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Autor: Carlos Rodiles