En este video me dedico a responder cuatro dudas distintas en temas de compraventa de bienes inmuebles. Si te encuentras en alguno de estos casos como comprador, pon atención porque esta información te puede ser muy útil.

1. Firmar escrituras de compraventa por medio de crédito hipotecario sobre una casa que tiene inquilinos, ¿es recomendable?

En primer lugar, debes saber que el notario encargado de la firma de la escritura de compraventa no revisa este punto, él sólo se dedica a establecer los términos legales de la transacción. Luego, cuando adquieres un inmueble, en la escritura se indica que se te hace entrega física y material del mismo, convirtiéndote en dueño y propietario; incluso, ahí se hace entrega de las llaves.

Así mismo, cuando compras una casa por medio de un crédito hipotecario, se firman dos contratos: en el primero firmas el contrato de compraventa, con el cual te conviertes en propietario; en el segundo firmas la hipoteca, con el cual dejas esa misma propiedad en garantía ante la institución hipotecaria. Y, en teoría, esto te convierte en dueño absoluto del inmueble, pero ¿y los inquilinos?

Mi sugerencia es que tú mismo acudas a ver la propiedad antes de firmar el contrato, para asegurarte de que las personas que la habitan sean realmente inquilinos y no “dueños de hecho”, que son las personas que tienen el ánimo de dueños porque hicieron algún contrato privado con el propietario y este no lo registró en el Registro Público de la Propiedad, y ahora quiere hacer una segunda operación.

Sobre esto, es posible que, incluso, el contrato con el que cuenten los dueños de hecho haya sido ratificado pero sin haberse elevado a escritura, sin haberse inscrito y, por supuesto, sin haber realizado el cambio de propietario.

En resumen: primero acércate a conocer a los inquilinos, antes de realizar la operación, y asegúrate de que no son más que eso: inquilinos. Puedes pedirles el contrato de arrendamiento para confirmar. Y si es tu intención mantener dicho arrendamiento, comunícaselos para actualizar el contrato a tu nombre una vez que se haya formalizado la compraventa. Es importante llevar a cabo este tipo de formalidades con todos los involucrados.

2. ¿Se puede comprar encima de una casa, es decir, el techo, para construir arriba de ella?

En el Derecho Mexicano hay un dicho que cita: “lo accesorio sigue la suerte de lo principal”. Esto significa que todo lo que esté construido o se incluya en un predio vendido, pertenece al nuevo propietario.

Cuando adquieres una propiedad, la escritura indica que eres dueño del lote tal de la manzana tal de la colonia tal, y se marcan los metros cuadrados, y las construcciones existentes se incluyen en el avalúo. Pues bien, el dueño es propietario del predio, de todo el terreno y de las construcciones existentes, las cuales son lo que se conoce como accesorios. Por lo tanto, si tú construyes encima de una casa, el dueño de esa construcción seguirá siendo el titular del terreno, es decir, el propietario original, no tú.

Pero hay forma de resolverlo: lo que debes hacer, si quieres construir arriba y ser el dueño de esa construcción, es constituir el inmueble en un sistema de condominio. El proceso para hacerlo depende de la ley y el reglamento estatal de condominio correspondiente a tu estado. 

Una vez que el inmueble se encuentre bajo el sistema en condominio, ya puedes adquirir tu parte con los derechos, obligaciones y requerimientos correspondientes para ingresar, compartir y hacer uso adecuadamente de tu propiedad.

3. Si vendiste una casa en mensualidades, ya existe el contrato de compraventa firmado y ya se han realizado varios pagos, pero quieres construir en el sitio, ¿necesitas el permiso del nuevo dueño?

En esta duda, entiendo que el contrato fue un contrato privado en donde arreglaron el pago en mensualidades, y que no se ha entregado la posesión de la vivienda. En este caso, es imprescindible aclarar en qué calidad te encuentras.

Y para ello, antes que nada debes formalizar la venta, ya sea por medio de una reserva de dominio o constituir una hipoteca en donde tú seas el acreedor, y no quedarte con un contrato privado a N número de mensualidades, pues recuerda que la Ley Antilavado puede generarte problemas al pedirte la comprobación de esa transacción.

Además de eso, es importante que sepas que una venta se perfecciona cuando se pacta la cosa vendida y el precio, independientemente de que no se haya entregado una cosa ni la otra. En este caso, si ya has recibido algunos pagos, la compraventa ya se considera consolidada, por lo que la propiedad ya no es tuya en teoría.

Ahora bien, respondiendo a la pregunta y recordando la anterior: si construyes algo sobre un predio que ya pertenece a otra persona, aunque aún no tenga la posesión física, estás construyendo a favor de ella.

Y si lo que quieres es construir para generar un usufructo, es decir, con la idea de poner un negocio o sacarle provecho, entonces tienes que fraccionar el predio y hacer un acuerdo respecto a ese accesorio (recuerda que las construcciones son accesorios de los terrenos). Sólo así podrás mantener la propiedad sobre esa nueva construcción.

4. ¿Cuánto tiempo debes haber habitado una casa para evitar el pago del ISR? Si compras una vivienda y cambias tu domicilio ante el INE, ¿esto te puede ser útil?

El reglamento del ISR indica que tienes oportunidad de exentar el pago del impuesto sobre la renta de tu casa habitación cada tres años. Entonces, deberán pasar tres años una vez que hayas registrado ese domicilio como propio. 

Recuerda tener cuidado al momento de querer vender, que efectivamente se note que es habitada. Si, por ejemplo, decides remodelarla, procura que al momento del avalúo ya tenga instalada la electricidad, los muebles, que sea habitable, pues si no se puede confirmar este hecho, la exención no será posible. Acá puedes conocer un poco más sobre este tema.

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Esto puede sonar bastante complicado, pero si estás interesado en comprar una propiedad de este tipo en la Ciudad de Mexicali y/o tienes más dudas acerca del proceso, puedes contactarme al whatsapp 686-138-0552 o dale clic a mi enlace.

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Autor: Carlos Rodiles