Es un hecho que en los bienes raíces no puedes vender pedazos de un inmueble sin la documentación requerida. Si has vendido o has comprado partes de un predio, es momento de parar y ver la forma de regularizar. Y, si has pensado en hacerlo, debes conocer esta información.

Primero que nada, debes recordar que un terreno debe estar inscrito en el Registro Público de la Propiedad. En este registro se exhibe la información necesaria para dar legalidad a la propiedad, como es la superficie total del predio, el número de lote, manzana y clave de colonia o fraccionamiento al que corresponda, lo que se conoce como clave catastral, el nombre del fraccionamiento o colonia, con qué otros terrenos colinda hacia el norte, sur, este, oeste, etcétera, y el nombre del propietario legal.

Todos y cada uno de los terrenos que se vayan a vender y/o comprar deben contar con este registro y, por lo tanto, con toda esa información. Por ello, para vender una porción de un terreno, ésta debe identificarse y registrarse para así poder ser incorporada al patrimonio del nuevo dueño. Si sólo se entrega físicamente la porción, legalmente no se estaría identificado la cosa que se adquirió o se va a adquirir.

Si tú eres propietario de un terreno grande y estás interesado en venderlo en partes, debes hacer lo siguiente:

• Averiguar, por medio de Catastro, Administración Urbana o el departamento correspondiente en tu ciudad, si tu terreno cuenta con factibilidad de subdivisión o lotificación, es decir, si puede dividirse legalmente. Esto tiene qué ver con las leyes, reglamentos y requisitos que funcionen en cada municipio, ciudad o ejido. 
• La autoridad correspondiente revisará las dimensiones del predio y si cumple con los requisitos para poder ser subdividido de la forma en que lo deseas.
• Debe cumplir con ciertas características en cuanto al frente de los predios resultantes, la profundidad, la salida hacia una vialidad, el tipo de edificaciones a proyectar, etcétera.
• Una vez autorizada la factibilidad y, posteriormente, la subdivisión (con el deslinde correspondiente), la autoridad nombrará cada porción y cada una de ellas podrá inscribirse en el RPPC.
• Entonces podrás vender. Las porciones quedarán a tu nombre en este paso, pero una vez formalizada la compraventa, ya podrán quedar a nombre del nuevo dueño.

Veamos un ejemplo correspondiente a las leyes y requisitos de Mexicali: si cuentas con un terreno de 300 metros cuadrados, con 15 metros lineales de frente, no puedes subdividir en 3 porciones de 100 metros cuadrados con 5 metros lineales de frente cada una. Las leyes en Mexicali no lo permiten. En todo caso, podrías tener dos lotes con frentes de 7.5 metros lineales y 150 metros cuadrados cada uno. Esto nos lleva a que es indispensable conocer las características de las subdivisiones que autoriza el gobierno en tu localidad.

En el caso del Valle de Mexicali o las zonas ejidales, hay otro tipo de requerimientos. Por ejemplo, en ciertas zonas no se permite la construcción habitacional, o las edificaciones deben ubicarse a cierta distancia. Si no se cumple con estos requisitos, entre otros, no se podrán regularizar las porciones vendidas o no se podrán subdividir para venderse después.

Si eres comprador, antes de invertir y comprar la porción de un terreno, debes saber si está regularizada y si podrás construir en ella, y qué tipo de construcción podrás realizar. Si no está regularizada y te quieren vender la porción físicamente y te interesa, infórmate si se podrá regularizar en algún momento, aunque lo ideal es hacerlo antes de firmar o pagar.

Si tú eres el vendedor, evita caer en problemas con tus compradores y con la ley, regulariza la subdivisión de tu terreno para que puedas vender correctamente y cada porción cuente con el registro adecuado, pudiendo incorporarlo al patrimonio de sus nuevos dueños.

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Autor: Carlos Rodiles