En esta ocasión hablaré brevemente del procedimiento que se lleva a cabo cuando se compra un inmueble por medio de un crédito hipotecario y se deja de pagar, pero se quiere recuperar, ¿Cómo proceder?

Cuando compras una vivienda por medio de un préstamo hipotecario de parte de una institución fiduciaria, ya sea banco o Infonavit, ésta le paga el dinero al vendedor y el vendedor, a su vez, te transfiere a ti la propiedad, convirtiéndote en ese momento en el propietario del inmueble.

Pero debes saber que el inmueble mismo es el que queda como garantía del préstamo ante la institución fiduciaria, es decir, la misma casa que estás comprando es de ellos hasta que la termines de pagar, pues se encuentra hipotecada. Para ello, se hacen dos escrituras:

1. La escritura de compra del inmueble, en donde queda asentado que tú eres quien ha adquirido la propiedad.
2. La escritura de hipoteca, en donde queda asentado que tú debes dicha cantidad a la institución y estás obligado a pagar o, en caso de omisión, se procederá judicialmente para cobrarse el adeudo por medio de la propiedad misma.

Si en el transcurso de la vida de la hipoteca, en algún momento incumples con el compromiso, la institución procede a demandar por medio de un acto jurídico de hipoteca, solicitando a la autoridad judicial que te cobre el adeudo. De aquí, la autoridad judicial se acerca a ti como deudor-propietario y te cobra.

Si no hay éxito, surge otro acto, el emplazamiento o notificación de demanda de cobro. De este sigue la presentación de pruebas en la que la institución debe acreditar que le debes, y como tú no puedes acreditar que hayas pagado, procede la sentencia.

En la sentencia se dicta por cuánto se condena el pago que el deudor-propietario debe cubrir. Si bien, la sentencia se puede apelar por parte del deudor-propietario, también la institución fiduciaria puede vender la cartera de adeudos a los inversionistas. Esto significa que ofrecerá los derechos de cobro a un precio muy bajo, ya que el inversionista comenzará a realizar el trabajo de recuperación del adeudo y su finalidad es tener ganancias.

De aquí sigue el proceso para una audiencia de remate. En este punto, el inversionista, es decir, quien haya adquirido la deuda de tu propiedad, debe ir con el juez para acreditarse como el nuevo acreedor, y que es a él a quien hay que pagarle la cantidad sentenciada. Por supuesto, el inversionista cobrará mucho más al revender la propiedad.

Esta cantidad, sentenciada por el juez, depende de la vida del crédito, lo que se haya pagado, lo que se debe y lo que se haya generado. Lo que tú, si estás interesado en recuperar tu vivienda, debes saber es la cantidad que marca la sentencia, averiguar en el juzgado cuánto te condenaron a pagar y pagar ahí mismo. Si lo haces con el inversionista o con la persona que se presente en tu domicilio a pedirte equis cantidad, terminarás pagando lo que ellos pidan y no que el juez haya dictado.

Otra opción es acudir directamente con la institución fiduciaria y proponer un arreglo con ella, un arreglo que implique el pago, por supuesto. Pero ¿cómo saber a dónde acudir? Puedes solicitar el documento de hipoteca en el Registro Público de la Propiedad. En ese documento se indica la institución fiduciaria que te hizo el préstamo, y es con ellos con quienes debes acudir, en caso de que decidas no ir al juzgado.

Recuerda, si deseas recuperar tu vivienda, no entregues dinero a quienes se presenten en tu casa, acércate en primer lugar al juzgado o bien, a la institución que te hizo el préstamo hipotecario. Con ellos podrás ver otras opciones para pagar y la cantidad con la cual podrás cubrir tu adeudo y recuperar la seguridad de tu inmueble.

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Autor: Carlos Rodiles