En este video hablamos de lo que es el Avalúo Inmobiliario y tres tipos de valores que pueden considerarse. Comencemos por conocer qué es el avalúo inmobiliario en términos generales:

El avalúo inmobiliario es el dictamen o informe que realiza un perito profesional avalado por la autoridad, quien, por medio de diversos métodos, emite una estimación de valor orientativa sobre un inmueble determinado. Se trata de un documento técnico que toda escritura o título de propiedad requiere, no importa si lo que se desea es transmitir la propiedad del inmueble incluso por medio de una donación, es decir, sin fines de lucro. En todo tipo de operación inmobiliaria se necesita realizar un avalúo sobre el inmueble a tratar.

Ahora bien, existen varios tipos de valores que pueden considerarse en la definición del avalúo, dependiendo de la finalidad con que éste se realice.

• Valor fiscal: Es el valor que la autoridad recaudatoria tiene sobre un inmueble. Este valor se utiliza como base para que los contribuyentes paguen los impuestos requeridos sobre las transacciones inmobiliarias. No importa que hayas acordado vender una propiedad a bajo costo, de cualquier forma debes pagar impuestos con base en dicho valor o tope mínimo. El valor fiscal, por lo general, arroja los valores más bajos del mercado.
• Valor físico o directo: Contempla la suma de todos los valores del inmueble y su contenido, como si se fuera a construir de nuevo pero aplicando una depreciación por su uso a lo largo del tiempo. En este caso, no se toma en cuenta la oferta y la demanda del mercado, pero sí se considera cuánto costaría construir el mismo inmueble en las condiciones actuales, tomando en cuenta el costo del metro cuadrado de construcción y materiales, más el valor por metro cuadrado del terreno en la zona, más accesorios fijos como cocinas, acabados, armarios de ciertas maderas, pisos de ciertos materiales, etcétera. Todos estos son elementos que se suman para obtener un valor. Debido a esta serie de conocimientos acerca de los materiales, es que muchos de los peritos profesionales que realizan los avalúos también se dedican a la arquitectura o a la construcción, pues se mueven en este rango de conocimientos y actividades.
• Valor comercial: Este valor sí está relacionado con la oferta y la demanda, y la cantidad que está dispuesta a pagar la persona por la propiedad. ¿Qué significa esto? Las condiciones de la oferta y la demanda estarán influenciadas siempre por el costo de producción de las obras, como lo mencionamos en el valor físico directo, pero también por la situación económica del país o de la zona o región en la que nos ubiquemos. También intervienen la falta o exceso de propiedades en la zona, la inflación, la plusvalía, la capitalización de las rentas en el contexto inmediato, las tasas de interés, las devaluaciones o recesiones existentes, etcétera. A lo que voy es que todos son factores que pueden influir en el mercado inmobiliario y que afectan a la oferta y la demanda, lo que determinará el valor que resulte en el aspecto comercial.

Notas a tomar en cuenta

Es importante señalar que realizar un avalúo no implica reflejar los tres tipos de valores. Dependiendo del negocio inmobiliario que pretendas llevar a cabo será el valor que prevalecerá en el dictamen. Por ejemplo, si tu intención es realizar una donación del inmueble, se puede considerar el valor fiscal, ya que es el que considerará los montos más bajos posibles de la propiedad, y con base en ese valor se determinarán los honorarios del notario y los derechos de inscripción en el Registro Público de la Propiedad.

Los otros dos valores te serán funcionales para negociar y justificar, en un momento dado, el precio que estás solicitando en caso de encontrarte vendiendo, o el precio que pagarás, en caso de estar comprando un inmueble.

Por otro lado, cabe señalar que estos valores no están escritos en piedra. Se trata de estimaciones de valor realizadas por profesionales, pero ellos no fungen como agentes inmobiliarios. Al final, las negociaciones se realizan bajo otros términos, y los inmuebles no se venden o compran necesariamente bajo las cantidades que arroja el avalúo. Un buen agente inmobiliario debe conocer y sentir el termómetro del mercado, definir cómo se encuentra la oferta y la demanda de determinados inmuebles en determinado momento y lugar, para buscar y conseguir la mejor cantidad posible para su cliente.

Finalmente, no olvidemos que el avalúo habla de características específicas de un inmueble, y que el precio es una característica más. Y ¿qué pasa con las características? Que no venden, sólo informan. Lo que vende es conocer los beneficios y las ventajas que dicho inmueble puede brindar a la vida de su futuro comprador. Los valores que sumará a la vida del comprador ideal. Y eso no se dictamina en ningún avalúo.

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Autor: Carlos Rodiles