En esta ocasión abordamos el tema de ciertos impuestos que deben pagarse en las negociaciones inmobiliarias y cómo reducirlos, y para ello nos acompaña el experto en impuestos Jorge Pickett.

Comencemos recordando que los negocios inmobiliarios ya no se realizan como hace diez años, las nuevas leyes exigen a los contribuyentes el cumplimiento de sus obligaciones fiscales sin excepción, como la Ley Antilavado o la Ley de Extinción de Dominio, que en caso de incumplimiento, nos pueden llevar a perder nuestros bienes o hasta la libertad.

Sin embargo, existen estrategias totalmente adscritas a las mismas leyes para reducir el pago de algunos impuestos, siempre y cuando se cumpla con los requisitos que marcan para hacerlo de manera legal, en tiempo y en forma. Veamos algunos de estos casos.

Vendedor persona física

Cuando el vendedor del bien inmueble es una persona física, el notario debe retener el pago del Impuesto sobre la renta al momento de realizar la escritura de compraventa, que corresponde al 35% de las ganancias de dicha transacción. Sin embargo, el Reglamento del Impuesto sobre la Renta ofrece una posibilidad de no retención, lo cual no significa no pagar sino que no es necesario entregar el monto del 35% de la venta en ese momento al notario.

¿Cómo funciona esto?

La opción consiste en permitirle al vendedor realizar una planeación fiscal en su contabilidad mensual para efectos de deducir la cantidad que corresponda a ese 35% del total de la venta, y no tener que sacarla de su ganancia. 

Esto se puede hacer siempre y cuando el vendedor sea dado de alta como Persona Física con Actividad Empresarial. De esta manera, el notario no retendrá el monto en el momento del contrato y firma, sino que le dará la oportunidad al vendedor de que organice en su contabilidad, una estrategia fiscal para integrar deducibles que cubran lo que le correspondería pagar, en el transcurso del mes correspondiente. Con esta acción, su ganancia habrá aumentado o, al menos, no habrá disminuido, y habrá cubierto los impuestos requeridos, todo de forma legal.

Esta estrategia es una herramienta muy eficaz para los brokers. Se trata de una herramienta de negociación con la que los brokers, quienes son los intermediarios que apoyan tanto al comprador como al vendedor para lograr la mejor negociación posible, pueden proponerle al vendedor la forma de conservar hasta el 90% de su ganancia en lugar de sólo el 65%, mientras cumplen con las leyes en tiempo y forma.

Vendedor persona moral

En el caso de las personas morales no hay retención pero sí pago de impuestos, por lo que también se puede generar una planeación fiscal adecuada para cubrir el impuesto correspondiente a las ganancias.

Vender la casa habitación que se había estado habitando

En la venta de la casa habitación en donde vivimos podemos exentar el pago del ISR siempre y cuando hayamos habitado por al menos tres años continuos, tengamos los servicios a nuestro nombre y la INE cuente con ese domicilio.

Evitar la prescripción

Uno de los métodos de adquisición más comunes cuando se trata de un proceso civil es la prescripción de propiedad. Sin embargo, esta forma de adquisición es la más cara, pues genera un cobro por ISR y un pago del 20% sobre el valor avalúo para la inscripción de la sentencia, que es la única forma de poder vender legalmente. 

Para reducir este monto, cuando la prescripción ya existe, se puede solicitar un avalúo referido, el cual toma en consideración los valores catastrales de cuando se inició el litigio de la propiedad. Pero no asegura una reducción considerable.

Lo ideal siempre es evitar la prescripción de propiedad y realizar, ya sea un contrato de compraventa, o bien un proceso de donación en línea directa familiar, pues de esta forma sí es posible exentar el pago de impuestos. Es importante mencionar que en estos casos es necesaria la asesoría de un abogado fiscal o profesional en impuestos, pues un civilista únicamente verá el tema legal sin considerar los gastos que pueden generarse y la forma de reducirlos.

Invertir en remates

Si bien, existen muchas personas interesadas en invertir en los remates inmobiliarios, no todas ellas se encuentran dadas de alta en el régimen adecuado para pagar menos impuestos. Lo ideal es darse de alta como Persona Física con Actividad Empresarial, dirigido al mercado inmobiliario, y así poder reducir gastos por medio de la deducción de impuestos, como lo mencionamos anteriormente.

Una vez que el comprador se haga de un remate inmobiliario, puede deducir los gastos que implique la remodelación del inmueble, como los arreglos, materiales, mano de obra, etcétera, siempre y cuando los facture debidamente y los pague vía transferencia electrónica, por medio de cheque, tarjeta bancaria, o bien en efectivo mientras se trate de montos menores a 2000.00 pesos más iva. La idea es que los gastos cubran la mayor cantidad posible para reducir la ganancia fiscal y, por lo tanto, los impuestos a pagar.

Cosas que hay que considerar

Es un hecho que no siempre las ganancias pueden ser las que deseamos, y quisiéramos negarnos a pagar todo lo que nos corresponde. Pero esto nos puede generar muchos problemas. Sin embargo, sí hay opciones, pues existen formas de reducir los impuestos y las retenciones mientras cumplimos con nuestras obligaciones fiscales, de manera legal y obteniendo las mejores ganancias.

Por otro lado, el no informarnos sobre los impuestos en las negociaciones puede traer como consecuencia que se caigan nuestros tratos. 

Para una asesoría cercana, puedes contactar a Jorge Pickett, experto en impuestos, en Tijuana, Blvd. Rodolfo Sánchez Taboada #9551, Int. 506, Zona Río. Al teléfono (664) 6341594 y al correo jpickett@asadefensafiscal.com

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Autor: Carlos Rodiles